전세사기 최소보장제, 2026년 11월 13일부터 어떻게 신청하나요?
전세사기 보증금 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 특별법상 대상자가 경·공매 등으로 회수한 보증금과 관련 지원액이 임차보증금의 3분의 1보다 적으면 부족분을 최소지원금으로 신청할 수 있습니다. 지급 신청은 한국토지주택공사(LH)가 담당하며, 신탁사기 등 특정 피해자는 선지급 대상이 될 수 있습니다.
| 구분 | 2026년 시행 기준 |
|---|---|
| 시행일 | 2026년 11월 13일 |
| 지원 대상 | 특별법상 최소보장피해자 중 지급 요건 충족자 |
| 보장 기준 | 임차보증금의 3분의 1 |
| 실제 지원금 | 최소보장금에서 인정 회수액·지원액 차감 |
| 지급 신청기관 | 한국토지주택공사(LH) |
| 결정기간 | 접수 후 90일 이내, 30일 한 차례 연장 가능 |
보증금의 3분의 1은 누구에게나 지급되는 현금 지원액이 아니라 최소 회복 수준을 계산하는 기준금액입니다. 이미 회수한 금액과 법에서 정한 지원액이 기준을 넘으면 추가 최소지원금은 발생하지 않습니다.
2026년 11월 5일 현재 시행일 이전이므로 지급 신청이 이미 개시됐다고 안내할 수는 없습니다. 우선 피해자 결정문과 회수내역을 준비하고, 실제 접수 방식은 시행일 이후 LH 안내를 확인해야 합니다.
아직 전세사기피해자 결정을 받지 않았다면 국토교통부 지원관리시스템에서 결정 신청을 진행할 수 있습니다. 이미 결정받았다면 같은 시스템에서 결정문을 조회하거나 출력할 수 있습니다. 이 절차는 LH의 최소지원금 지급 신청과 별개입니다.
전세사기 최소보장제 신청 대상과 제외 조건은?
최소보장제는 전세금을 돌려받지 못한 모든 임차인에게 자동 적용되는 제도가 아닙니다. 먼저 전세사기피해자 또는 특별법에서 인정하는 관련 임차인에 해당해야 하며, 대한민국 국적 요건과 보증금 회수액, 피해주택의 처분 상황 등을 함께 확인해야 합니다.
피해자 결정문을 아직 받지 않았다면
전세사기피해자 결정은 관할 시·도에서 접수·조사를 진행하고 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거치는 절차입니다. 기본적으로 주택 인도와 전입신고, 확정일자 등 권리관계, 보증금 규모, 다수 피해 가능성, 임대인의 반환 의사 관련 요건을 판단합니다.
일반적인 피해자 결정 요건상 임대차보증금 기준은 5억원 이하이며, 지역과 피해자 여건을 고려해 최대 7억원까지 조정되는 경우가 있습니다. 다만 요건 전부를 충족했는지 또는 특별법상 다른 인정 유형에 해당하는지는 개별 심의를 거쳐 판단됩니다.
또한 특별법 적용 범위는 원칙적으로 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인을 기준으로 합니다. 해당 날짜 이후 계약자이거나 계약 변경 이력이 있다면 적용 여부를 결정기관에 확인해야 합니다.
최소지원금을 신청할 수 없는 대표적인 경우
2026년 11월 13일부터 적용되는 특별법 제25조의9에는 최소지원금 신청 제한 사유가 규정돼 있습니다.
- 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 경우
- 법에서 정한 우선변제권 행사를 소홀히 하여 경매 배당요구 또는 공매 배분요구를 하지 않은 경우
- 최소보장금의 전부 또는 일부를 이미 선지급받은 경우
- 인정 회수액과 지원액이 보증금의 3분의 1 이상인 경우에는 추가로 받을 부족분이 없는 경우
여기서 배당요구·배분요구 미이행에 관한 제한은 시행일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고가 이루어진 경우부터 적용되도록 경과규정이 마련돼 있습니다. 과거에 경매가 시작된 피해자는 이 제한을 일률적으로 적용하지 말고 실제 경매개시일을 확인해야 합니다.
경매 진행 중이라면 꼭 확인하세요.
배당요구 종기와 본인의 우선변제권 행사 여부는 지원 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 이미 진행 중인 경매에서 어떤 권리를 행사해야 하는지는 법원 안내와 전세피해지원센터 등 관련 기관을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
보증금 3분의 1 최소지원금은 실제로 얼마 받을 수 있을까?
최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금에서 경매·공매 배당액, 임대인 등으로부터 돌려받은 금액, 관련 경매차익과 임대료 지원액 등을 차감하는 방식으로 계산합니다.
따라서 단순히 보증금에 3분의 1을 곱한 금액을 최종 지급금으로 생각하면 안 됩니다. 보증금 반환채권과 관련해 받은 손해배상금 등도 실질적인 회수금에 해당할 수 있습니다.
보증금 1억 5천만원인 경우 계산 예시
| 계산 항목 | 예시 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만원 |
| 최소보장금 | 5,000만원 |
| 경매 배당액 | 2,000만원 |
| 경매차익 지원액 | 1,000만원 |
| 추가 최소지원금 | 2,000만원 |
국토교통부의 계산 사례에서는 보증금 1억 5,000만원의 3분의 1인 5,000만원이 최소보장금입니다. 이 가운데 경매 배당액 2,000만원과 경매차익 1,000만원을 차감하면 최소지원금은 2,000만원이 됩니다.
반대로 인정 회수액과 관련 지원액을 합한 금액이 이미 5,000만원 이상이라면 이 사례에서는 추가 최소지원금이 발생하지 않습니다.
선지급금 계산은 왜 다를까?
선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 지급하는 금액이므로 일반 최소지원금과 산정 시점이 다릅니다. 최소보장금에서 이미 임차보증금반환채권으로 회수한 금액과 선지급 전까지 지급된 법정 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다.
선지급 이후 경매 배당 등으로 추가 회수금이 발생하면 정산할 수 있습니다. 즉 먼저 받은 금액이 아무 조건 없이 최종 확정되는 것은 아닙니다.
최소지원금과 선지급금, 신청 시기가 어떻게 다를까?
전세사기 최소보장제에서 신청 시기를 잘못 판단하면 지급 신청이 이르거나, 반대로 선지급 신청 기회를 놓칠 수 있습니다. 최소지원금은 원칙적으로 회수금이나 경매차익 등을 확정할 수 있는 단계에서, 선지급금은 해당 주택의 매입·처분이 완료되기 전에 신청합니다.
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금 |
|---|---|---|
| 신청 목적 | 최종 회수액의 부족분 보전 | 처분 전 일정 금액 우선 지급 |
| 주요 대상 | 법정 최소보장피해자 중 지급요건 충족자 | 신탁사기 등 무권계약 피해자 등 법정 대상자 |
| 신청 시기 | 경매차익 산정 또는 처분·배당 완료 등 해당 단계 이후 | 관련 주택 매입·처분 완료 이전 |
| 지급 후 처리 | 추가 회수금 발생 시 반납 여부 확인 | 추가 회수액 등을 반영해 후정산 |
LH 매입을 요청한 피해자는 언제 신청하나요?
피해주택을 LH 등 공공주택사업자가 매입하는 방식으로 지원받는 경우에는 적용되는 매입 절차에 따라 시점이 달라집니다. 일반적으로 경매차익 산정이 완료된 이후 최소지원금 신청이 가능하며, 공공주택사업자가 별도 방식으로 매입하는 경우에는 매입 완료 이후에 신청하는 유형도 있습니다.
피해주택 처분이 완료된 일반 사례에서는 경매 배당 또는 공매 배분이 완료된 시점을 확인해야 합니다. 신탁사기피해주택 역시 매입·매각 방식에 따라 구체적인 신청 시점이 달라집니다.
신탁사기 피해자는 선지급을 받을 수 있나요?
신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 일부 피해자는 선지급 대상이 될 수 있습니다. 그러나 전세사기를 당했다는 사유만으로 모든 피해자가 선지급을 선택할 수 있는 것은 아닙니다.
신탁사기피해자가 LH 매입을 요청한 경우에는 해당 주택의 매입이 완료되기 전까지 선지급금을 신청할 수 있습니다. 그 밖에 법정 대상자는 해당 피해주택 처분 완료 전이라는 신청 시기 제한을 확인해야 합니다.
선지급 신청 후 전출하려는 경우 주의하세요.
특별법은 선지급금의 정산이 완료될 때까지 대항력을 유지하도록 규정하고 있습니다. 전출이나 주택 인도 등이 권리에 영향을 줄 수 있으므로 이사나 주민등록 변경을 하기 전 LH와 법률지원기관에 확인하세요. 대항력 상실로 우선변제권 행사 등이 제한되면 선지급금 반납 문제가 발생할 수 있습니다.
전세사기 최소보장제 LH 신청방법과 필요서류
최소지원금과 선지급금의 지급 신청, 결정 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다. 전세사기피해자 결정 신청은 국토교통부 지원관리시스템에서 진행하지만, 최소지원금 지급 신청서를 LH에 제출하는 절차와는 구분해야 합니다.
2026년 11월 5일 기준으로 법정 서식과 제출기관은 확인됐으나 신규 지급 신청의 실제 온라인 전용 화면, 접수 개시 시간 및 방문 접수 장소는 별도 확인이 필요합니다. 기존 피해자 결정 신청 화면을 최소지원금 지급 신청 화면으로 오해하지 마세요.
STEP 1. 피해자 결정문부터 준비하기
이미 전세사기피해자로 결정됐다면 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에 로그인해 나의민원 또는 결정문 출력 기능을 확인합니다. 본인확인이 필요할 수 있으며, 과거 신청 방식에 따라 조회 경로가 달라질 수 있습니다.
아직 결정되지 않았다면 온라인으로 피해자 결정 신청을 진행하거나 관할 전세피해지원센터에서 접수 방법을 안내받습니다. 신청 후에는 접수·조사와 심의 절차가 진행됩니다.
STEP 2. 최소지원금·선지급금 신청서와 증빙서류 확인
2026년 11월 13일 시행되는 시행규칙 제12조와 제13조에 따르면 최소지원금과 선지급금은 별지 제16호서식의 지급신청서를 사용합니다. 서류는 다음과 같이 기본자료와 해당자 추가자료를 구분해 준비할 수 있습니다.
| 서류 | 제출 기준 |
|---|---|
| 지급신청서 | 별지 제16호서식 |
| 피해자 결정문 | 법정 제출서류 |
| 임대차계약서 사본 | 법정 제출서류 |
| 주민등록표 초본 | 법정 제출서류 |
| 신분증명서 | 주민등록증·운전면허증·여권 등 |
| 등기사항전부증명서 | 피해주택 부동산 등기자료 |
| 신탁원부 | 신탁사기피해자 해당 시 |
| 배당표·배분계산서 | 경·공매 절차 완료 시 |
| 보증금 변제 증빙 | 임대인 등에게서 회수한 사실이 있는 경우 |
| 동의서·위임장 | 개인정보 동의·대리신청 해당 시 |
신탁원부나 배당표는 모든 신청자가 동일하게 제출하는 서류가 아닙니다. 신탁사기 여부와 경·공매 완료 상태에 따라 필요한 자료를 구분해야 합니다.
질병이나 해외체류 등으로 직접 신청하기 어려운 경우에는 대리인을 선임할 수 있습니다. 이때 위임장 등 대리신청 서류도 확인해야 합니다.
STEP 3. LH 접수 절차 확인 후 제출하기
- 본인의 법정 지원 대상 여부와 최소지원금 또는 선지급금 유형을 확인합니다.
- 경·공매 진행 상황과 신청 가능한 시점을 확인합니다.
- 별지 제16호 지급신청서 및 해당 증빙서류를 준비합니다.
- LH가 안내하는 접수 창구와 제출 방식을 확인합니다.
- 신청서와 증빙자료를 제출하고 접수 여부를 확인합니다.
- 서류 보완 요청이 오면 안내된 기간 내에 제출합니다.
- 지급결정 통지서에서 승인 여부와 지급금액을 확인합니다.
LH는 제출서류 보완이 필요한 경우 30일 이내의 기간을 정해 보완을 요구할 수 있습니다. 서류가 누락되면 결정 일정이 지연될 수 있으므로 처음부터 신청서와 첨부자료의 정보가 일치하는지 확인하세요.
LH 고객센터 전화번호와 상담시간
한국토지주택공사의 대표 콜센터 전화번호는 1600-1004입니다. 공식 안내 기준 상담시간은 평일 오전 9시부터 오후 6시까지이며 점심시간은 오후 12시부터 1시까지입니다. 주말과 공휴일 전화상담은 운영되지 않습니다.
신규 최소지원금 전담 접수처나 개별 담당부서가 별도로 안내될 수 있으므로 대표번호에서 담당 업무 연결 경로를 확인하는 것이 좋습니다.
전화문의 전에 피해자 결정 여부, 계약 보증금, 경·공매 사건 진행 상태, 현재까지 회수한 금액, LH 매입 요청 여부를 정리해 두세요. 상담 과정에서 본인확인이 필요할 수 있습니다.
신청 후 90일 심사, 이의신청과 반납은 어떻게 진행되나요?
LH는 최소지원금 또는 선지급금 지급 신청을 받은 날부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부를 결정해야 합니다. 부득이한 사유가 있는 경우 30일 이내에서 한 차례 기간을 연장할 수 있습니다.
이 기간은 지급 여부를 결정하기 위한 법정 처리기간이며 신청자 모두에게 90일 안에 입금된다는 보장은 아닙니다. 실제 지급 일정과 지급금액은 개별 결정 통지에서 확인해야 합니다.
지급결정에 이의가 있으면 언제까지 신청하나요?
지급 거절이나 결정금액에 이의가 있는 경우 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 시행규칙에서는 별지 제18호서식의 이의신청서를 사용하도록 규정합니다.
결정 통지서 수령일과 본인의 회수금 내역, 관련 증빙자료를 보관해 두면 결정금액을 확인하거나 이의신청을 준비하는 데 도움이 됩니다.
최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 보증금을 회수했다면?
지원금을 받은 이후 임대인 등으로부터 보증금을 추가 회수하면 반납 사유가 발생할 수 있습니다. 특별법은 해당 사실을 지체 없이 신고하고 관련 규정에 따라 반납하도록 정하고 있습니다.
선지급 이후 피해주택을 직접 매수한 경우에도 신고 및 반납 의무가 생길 수 있습니다. 부정한 방법으로 지원금을 받았거나 과오지급된 경우, 대항력 상실로 우선변제권 행사 등이 제한된 경우에도 반납 문제가 발생할 수 있습니다.
반납 의무를 이행하지 않으면 강제징수 대상이 될 수 있고, 법정 신고·반납 의무 위반 등에 대해서는 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
공공임대주택 지원과 동시에 받을 수 있나요?
최소지원금이나 선지급금을 지급받은 경우 특별법 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없도록 규정돼 있습니다.
이미 관련 임대료 지원을 받은 사실이 있다면 최소지원금 산정에서 차감되는 부분도 확인해야 합니다. 현재 공공임대 지원을 이용 중이거나 입주를 준비하고 있다면 최소지원금 선택 전에 LH에 적용 관계를 반드시 문의하세요.
현금 지원이 더 유리한지, 공공임대주택 지원을 유지하는 것이 더 유리한지는 보증금 회수액, 거주 필요기간, 해당 지원액과 현재 계약 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
전세사기 보증금 최소보장제 자주 묻는 질문
2026년 11월 13일 이전에 피해자로 결정된 사람도 신청할 수 있나요?
가능한 적용 근거가 있습니다. 2026년 개정 특별법의 경과규정은 시행일 전에 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 최소지원금과 선지급금 제도를 적용하도록 규정하고 있습니다.
다만 과거에 피해자로 결정됐다는 사실만으로 지급금액이 확정되는 것은 아닙니다. 현재 지원 대상 상태, 회수금액, 경·공매 진행 상황과 신청 제한을 별도로 판단해야 합니다.
전세사기피해자 결정 신청과 LH 지급 신청은 같은 건가요?
다릅니다. 전세사기피해자 결정 신청은 특별법상 피해자로 인정받기 위한 절차이며, 최소지원금 지급 신청은 그 결정과 추가적인 지급 요건을 바탕으로 LH에서 진행하는 절차입니다.
먼저 피해자 인정 여부를 확인한 다음, 해당 주택의 처분 상태와 신청 시기에 따라 지급 신청을 준비해야 합니다. 2026년 11월 13일 이후 LH가 안내하는 실제 접수 경로를 최종 확인하는 것이 필요합니다.
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