2026 전세 재계약 복비｜누가 내고 얼마? 보증금별 요율·계산

전세 재계약 복비 핵심정보

전세 재계약 복비는 재계약을 했다는 이유만으로 자동 발생하지 않습니다. 임대인과 임차인이 계약기간과 보증금 조건을 직접 합의하고 계약서를 직접 작성하면 중개행위가 없으므로 법정 중개보수를 낼 필요가 없습니다. 반대로 공인중개사가 보증금·기간·특약을 조율하고 계약 성립을 중개했다면 임대인과 임차인이 각각 중개보수를 부담할 수 있습니다.

재계약 방식	복비 발생 여부
조건 그대로 묵시적 갱신	중개가 없으므로 복비 없음
임대인·임차인 직접 합의	직접 작성하면 복비 없음
계약갱신청구권 직접 행사	중개가 없으면 복비 없음
중개사가 조건을 협의·조율	정식 중개보수 발생 가능
중개사에게 계약서 작성만 요청	정식 중개인지 작성 지원인지 사전 협의 필요
새 임차인과 신규계약	일반적인 임대차 중개보수 적용

계약서를 부동산 사무실에서 작성했다는 사실만으로 법정 상한 복비가 자동 확정되는 것은 아닙니다.

공인중개사가 조건을 조율하고 권리관계를 확인·설명한 정식 중개인지, 이미 합의한 내용을 문서로 정리한 것인지에 따라 비용 성격이 달라질 수 있습니다.

전세 재계약 복비는 누가 부담하나요?

정식 중개가 이뤄졌다면 공인중개사는 임대인과 임차인 양쪽으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있습니다.

이 말은 하나의 복비를 집주인과 세입자가 절반씩 나눈다는 뜻이 아닙니다. 임대인과 임차인이 각자 자신의 중개보수를 상한요율 안에서 공인중개사와 협의하는 구조입니다.

보증금 3억원 정식 중개 사례

임대인이 부담할 수 있는 상한: 3억원 × 0.3% = 90만원
임차인이 부담할 수 있는 상한: 3억원 × 0.3% = 90만원
두 사람의 합계 상한: 180만원
실제 지급액: 각각 중개사와 협의한 금액

한 중개사무소가 양쪽을 모두 중개했다면 양쪽에서 각각 받을 수 있고, 임대인과 임차인이 서로 다른 중개사에게 의뢰했다면 각자 의뢰한 중개사와 보수를 협의합니다.

집주인이 전액 내기로 합의할 수 있나요?

가능합니다. 법에서 임대인과 임차인의 내부 비용분담 비율까지 강제하는 것은 아닙니다.

임대인이 세입자에게 계속 거주해 달라고 요청하면서 양쪽 비용을 부담하거나, 임차인이 특별한 조건을 요구하면서 일부를 더 부담하는 방식으로 합의할 수 있습니다.

다만 공인중개사가 각 당사자에게 받을 수 있는 중개보수의 상한을 넘겨 받는 것은 별개의 문제이므로, 총액과 부담자를 계약 전에 명확히 적어두는 것이 좋습니다.

2026 전세 중개보수 상한요율

전세는 월세가 없는 임대차이므로 거래금액을 전세보증금으로 계산합니다.

전세보증금	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	최대 20만원
5천만원 이상~1억원 미만	0.4%	최대 30만원
1억원 이상~6억원 미만	0.3%	별도 정액 한도 없음
6억원 이상~12억원 미만	0.4%	별도 정액 한도 없음
12억원 이상~15억원 미만	0.5%	별도 정액 한도 없음
15억원 이상	0.6%	별도 정액 한도 없음

상한요율은 공인중개사가 받을 수 있는 최대 비율입니다. 실제 중개보수는 상한 이내에서 공인중개사와 중개의뢰인이 협의해 결정합니다.

요율표의 금액을 무조건 내야 하는 법정 정액으로 생각하지 마세요.

계약서를 작성하기 전에 적용요율, 부가가치세 포함 여부와 임대인·임차인 각각의 금액을 확인해야 합니다.

전세 재계약 복비 계산방법

정식 중개가 이뤄진 경우의 기본 계산식은 다음과 같습니다.

중개보수 상한액 = 재계약 후 최종 전세보증금 × 해당 구간 상한요율

5천만원 미만과 5천만원 이상 1억원 미만 구간은 계산 결과가 각각 20만원과 30만원을 초과할 수 없습니다.

보증금별 복비 상한 계산

최종 전세보증금	적용요율	한 사람당 최대 중개보수	임대인·임차인 합계 상한
4천만원	0.5%	20만원	40만원
5천만원	0.4%	20만원	40만원
8천만원	0.4%	한도 적용 30만원	60만원
1억원	0.3%	30만원	60만원
2억원	0.3%	60만원	120만원
3억원	0.3%	90만원	180만원
4억원	0.3%	120만원	240만원
5억원	0.3%	150만원	300만원
6억원	0.4%	240만원	480만원
10억원	0.4%	400만원	800만원
12억원	0.5%	600만원	1,200만원
15억원	0.6%	900만원	1,800만원

합계 상한은 임대인과 임차인에게 각각 최대요율을 적용했을 때의 단순 합계입니다. 실제 계약에서는 양쪽이 서로 다른 금액으로 협의할 수 있습니다.

증액분만 계산하나요, 전체 보증금으로 계산하나요?

공인중개사법령에는 전세 재계약일 때 증액된 금액만을 거래금액으로 계산한다는 별도 규정이 없습니다.

공인중개사가 보증금과 기간을 조율해 정식으로 갱신계약을 중개했다면 일반적으로 갱신 후 최종 전세보증금을 거래금액으로 계산합니다.

3억원에서 3억5천만원으로 증액한 사례

기존 보증금: 3억원
증액금액: 5천만원
갱신 후 최종 보증금: 3억5천만원
상한요율: 0.3%
한 사람당 중개보수 상한: 105만원

5천만원 증액분에만 0.4%를 적용해 20만원으로 계산하는 방식이 법령상 재계약 공통 산식으로 정해져 있는 것은 아닙니다.

다만 당사자들이 증액조건을 모두 직접 합의했고 공인중개사가 변경합의서 작성만 도왔다면 이야기가 달라집니다.

이 경우에는 전체 보증금에 법정 상한요율을 자동 적용하기보다, 실제로 정식 중개를 맡겼는지와 작성 지원 비용을 어떻게 합의했는지 확인해야 합니다.

기간만 연장하면 복비가 발생하나요?

보증금과 다른 계약조건은 그대로 두고 계약기간만 연장하는 경우 공인중개사를 반드시 이용할 필요는 없습니다.

임대인과 임차인이 직접 갱신합의서를 작성하면 중개보수가 발생하지 않습니다. 기존 계약서 여백에 연장기간을 적고 양쪽이 서명·날인하거나 별도의 갱신계약서를 작성할 수 있습니다.

기간 연장계약서에 적을 내용

기존 임대차계약 체결일
주택 주소와 동·호수
기존 보증금
연장되는 계약기간
기존 계약의 나머지 조건은 동일하다는 문구
임대인·임차인의 이름과 서명 또는 날인
작성일

기존 계약서는 버리지 말고 갱신계약서와 함께 보관해야 합니다.

계약갱신청구권을 사용하면 복비를 내나요?

계약갱신청구권을 행사했다는 이유만으로 중개보수가 발생하지는 않습니다.

임차인이 임대인에게 갱신 의사를 전달하고 양쪽이 직접 조건을 합의했다면 공인중개사가 필요하지 않습니다. 공인중개사에게 보증금·기간·특약 조율을 정식으로 맡겼을 때만 중개보수 문제가 생깁니다.

갱신요구 사실을 남기는 방법

문자 또는 메신저로 갱신 의사를 전달
임대인이 확인한 답변 보관
통화 후 합의 내용을 문자로 다시 확인
필요하면 내용증명 우편 이용
갱신계약서에 계약갱신요구권 사용 여부 표시

묵시적 갱신이면 복비가 있나요?

계약 만료 전까지 임대인과 임차인이 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않아 묵시적으로 갱신됐다면 별도의 중개행위가 없습니다.

따라서 일반적으로 중개보수도 발생하지 않습니다. 새로운 계약서를 반드시 작성해야 하는 것도 아닙니다.

대출기관이나 보증기관이 연장된 계약관계 확인자료를 요구한다면 묵시적 갱신 확인서, 임대인의 확인 문자 또는 별도 갱신계약서를 준비할 수 있습니다.

부동산에 계약서 작성만 부탁하면 얼마인가요?

임대인과 임차인이 이미 보증금·기간·특약을 모두 합의한 뒤 공인중개사에게 문서 작성만 요청하는 경우가 있습니다.

이때 법정 중개보수표가 당연히 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 공인중개사가 실제로 어떤 업무와 책임을 맡는지 확인한 뒤 비용을 사전에 합의해야 합니다.

계약 전 확인할 질문

정식 중개계약으로 처리하는지
등기부등본과 권리관계를 새로 확인하는지
중개대상물 확인·설명서를 발급하는지
계약서에 공인중개사가 중개인으로 서명·날인하는지
공제증서를 교부하는지
요청하는 비용이 중개보수인지 작성 지원 비용인지
부가가치세가 포함된 금액인지

“재계약서는 무조건 기존 복비의 절반” 또는 “계약서 작성비는 무조건 10만원”이라는 법정 기준은 없습니다.

업무 범위와 책임, 비용을 계약서 작성 전에 서면이나 문자로 합의해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

전세 재계약 복비에 부가세가 붙나요?

공식 중개보수 안내에는 중개보수와 부가가치세가 별도라고 표시돼 있습니다.

일반과세 중개사무소라면 통상 협의된 중개보수의 10%가 부가가치세로 추가될 수 있습니다. 간이과세 여부와 영수증 발행 방식에 따라 청구형태가 달라질 수 있으므로 사업자등록증과 결제서류를 확인하세요.

보증금 3억원 사례

협의한 중개보수: 90만원
일반과세자 부가가치세 10%: 9만원
최종 결제금액: 99만원

중개사가 처음 제시한 금액이 부가세 포함인지 별도인지 확인하지 않으면 계약 당일 예상보다 금액이 늘어날 수 있습니다.

현금영수증과 영수증을 받을 수 있나요?

중개보수를 계좌이체나 현금으로 지급했다면 현금영수증 또는 영수증을 요청하고 지급내역을 보관하세요.

영수증에서 확인할 내용

중개사무소 상호와 등록번호
사업자등록번호
임대차 주택 주소
중개보수 금액
부가가치세 금액
지급자 이름
지급일

“현금으로 주면 부가세를 빼준다”는 이유로 아무 자료도 받지 않으면 과다청구나 계약분쟁이 생겼을 때 지급 사실을 증명하기 어렵습니다.

전세보증금이 줄어든 재계약은 어떻게 계산하나요?

공인중개사가 감액조건을 조율해 정식으로 갱신계약을 중개했다면 감액 후 최종 보증금을 기준으로 상한액을 계산하는 것이 일반적입니다.

4억원에서 3억5천만원으로 감액한 사례

기존 보증금: 4억원
감액금액: 5천만원
갱신 후 보증금: 3억5천만원
상한요율: 0.3%
한 사람당 상한액: 105만원

감액분 5천만원만을 거래금액으로 계산하는 별도 공통 규정은 없습니다. 다만 당사자끼리 감액을 합의하고 변경계약서 작성만 맡겼다면 정식 중개 여부부터 확인해야 합니다.

보증금 증액 시 확정일자는 다시 받아야 하나요?

보증금을 증액했다면 증액내용이 적힌 계약서를 작성하고 새 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다.

기존 보증금은 기존 계약서와 확정일자의 순위를 유지하지만, 증액된 금액은 새 확정일자를 받은 시점부터 후순위 권리자와의 우선순위가 정해질 수 있습니다.

증액 재계약 후 보관할 자료

기존 임대차계약서 원본
기존 확정일자 자료
증액 또는 갱신계약서
새 계약서의 확정일자
증액금 송금내역
임대차 신고필증

새 계약서를 작성했다는 이유로 기존 계약서를 폐기하지 마세요.

기존 보증금에 대한 우선변제 순위를 설명하고 보호하는 자료가 될 수 있으므로 두 계약서를 함께 보관해야 합니다.

전세 재계약도 임대차 신고를 해야 하나요?

보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 신고대상 지역의 주택 임대차계약은 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 합니다.

갱신계약도 보증금이나 월세가 변경됐다면 신고대상이 될 수 있습니다. 보증금과 월세 변동 없이 기간만 연장한 갱신계약은 임대차 신고대상에서 제외됩니다.

재계약 내용	임대차 신고
보증금 변동 없이 기간만 연장	신고대상에서 제외
보증금 증액·감액	금액·지역 기준 충족 시 신고
월세 금액 변경	금액·지역 기준 충족 시 신고
신규 임차인과 계약	신규계약 신고기준 적용

임대차계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여될 수 있습니다. 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템을 이용할 수 있습니다.

주택 임대차 신고 정부24 임대차 신고 안내

전세대출과 반환보증도 변경해야 하나요?

계약기간이나 보증금이 변경됐다면 이용 중인 전세대출 금융기관과 반환보증기관에 재계약 사실을 알려야 합니다.

확인할 내용

전세대출 만기연장 신청기간
갱신계약서 제출 여부
보증금 증액분의 대출 가능 여부
임대인 변경 여부
HUG·HF·SGI 반환보증 갱신
보증금액 변경 신청
새로운 근저당권·압류 여부

전세계약만 연장했다고 대출과 반환보증이 자동으로 갱신되는 것은 아닙니다. 각 기관의 신청기한을 놓치지 않도록 계약 전에 확인하세요.

재계약 전 등기부등본을 다시 확인해야 하는 이유

처음 계약할 때 안전했던 주택도 재계약 시점에는 근저당권·압류·가압류 등 새로운 권리가 설정돼 있을 수 있습니다.

등기부등본 확인 항목

현재 소유자와 임대인이 같은지
근저당권 채권최고액이 늘었는지
압류·가압류·가처분이 있는지
경매개시결정이 등기됐는지
신탁등기가 있는지
소유권 이전이 진행됐는지

보증금이 증액된다면 증액금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급해 권리변동이 없는지 확인하는 것이 안전합니다.

복비를 줄이는 협의방법

상한요율은 최대금액이므로 계약 전에 중개보수를 협의할 수 있습니다.

협의할 때 제시할 수 있는 사정

기존 임차인이 그대로 거주하는 재계약이라는 점
새 임차인을 찾거나 집을 보여주는 업무가 없었다는 점
임대인·임차인이 조건을 대부분 직접 합의했다는 점
등기부등본 확인과 계약서 작성만 필요한 점
보증금 변동 없이 기간만 연장하는 점
양쪽이 같은 중개사무소를 이용하는 점

계약 전에 남길 문구 예시

“이번 갱신계약 중개보수는 부가가치세를 포함해 임대인 ○○원, 임차인 ○○원으로 한다.”

이처럼 총액과 부가세 포함 여부를 문자나 계약서 특약에 남기면 계약 당일 분쟁을 줄일 수 있습니다.

과도한 복비를 요구할 때 확인할 사항

재계약 후 최종 보증금을 확인합니다.
해당 보증금 구간의 상한요율을 확인합니다.
한 사람에게 적용되는 상한액인지 확인합니다.
부가가치세 포함 여부를 확인합니다.
중개사무소에 게시된 요율표를 확인합니다.
어떤 중개업무를 수행했는지 확인합니다.
중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 받습니다.
합의한 금액과 지급영수증을 보관합니다.

법정 상한을 초과한 금액을 요구하거나 받은 것으로 판단되면 중개사무소 소재지 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 상담하거나 신고할 수 있습니다.

사례비·계약서 작성비 등 다른 명칭을 붙였더라도 정식 중개보수 상한을 피하기 위한 추가 금품이라면 문제가 될 수 있습니다.

청구항목과 금액을 구분한 영수증을 요청하세요.

전세 재계약 진행 순서

계약 만료일과 갱신 의사를 확인합니다.
보증금·기간·특약을 임대인과 협의합니다.
등기부등본과 임대인 신분을 다시 확인합니다.
직접 계약할지 공인중개사를 이용할지 결정합니다.
공인중개사를 이용한다면 업무 범위와 복비를 먼저 협의합니다.
기존 계약과 갱신 내용을 구분해 계약서를 작성합니다.
증액금은 권리관계 확인 후 계좌이체합니다.
보증금이 바뀌었다면 새 계약서에 확정일자를 받습니다.
임대차 신고대상이라면 30일 이내 신고합니다.
전세대출과 반환보증 변경·갱신을 신청합니다.
기존 계약서와 새 계약서를 함께 보관합니다.

재계약 전 최종 체크리스트

직접 재계약인지 정식 중개인지 구분
보증금과 계약기간 최종 확인
공인중개사의 실제 업무 범위 확인
중개보수 요율과 금액 사전 협의
임대인·임차인 각각의 부담액 확인
부가가치세 포함 여부 확인
등기부등본의 소유자·근저당 확인
임대인 신분증과 계좌명의 확인
증액금 송금내역 보관
기존 계약서 폐기하지 않기
증액계약서에 새 확정일자 받기
임대차 신고대상 여부 확인
전세대출 만기연장 확인
반환보증 변경·갱신 확인
중개보수 영수증·현금영수증 보관

전세 재계약 복비는 재계약 여부가 아니라 공인중개사의 실질적인 중개행위가 있었는지를 먼저 확인해야 합니다. 직접 합의한 재계약에는 복비가 없고, 정식 중개를 맡겼다면 최종 보증금을 기준으로 계산한 상한액 안에서 임대인과 임차인이 각각 중개사와 금액을 협의하세요.

주택 중개보수 요율 확인 국토교통부 중개보수표 임대차 신고 안내 등기부등본 확인

전세 재계약 복비 FAQ

전세 재계약을 하면 무조건 복비를 내야 하나요?

아닙니다. 임대인과 임차인이 직접 조건을 합의하고 계약서를 작성하면 중개행위가 없으므로 법정 중개보수도 발생하지 않습니다.

복비는 집주인과 세입자가 반반 내나요?

하나의 복비를 절반씩 나누는 구조가 아닙니다. 정식 중개라면 임대인과 임차인이 각각 상한액 안에서 공인중개사와 자신의 중개보수를 협의합니다.

보증금을 3억원에서 3억5천만원으로 올리면 얼마인가요?

정식 중개가 이뤄졌다면 일반적으로 최종 보증금 3억5천만원에 0.3%를 적용해 한 사람당 최대 105만원입니다. 실제 금액은 상한 안에서 협의합니다.

증액된 5천만원에 대해서만 복비를 내면 되나요?

재계약은 증액분만 계산한다는 별도 법정 산식은 없습니다. 정식으로 갱신계약 전체를 중개했다면 최종 보증금을 기준으로 계산하는 것이 일반적입니다. 단순 변경계약서 작성만 맡겼다면 정식 중개 여부와 비용을 별도로 협의해야 합니다.

계약갱신청구권을 사용해도 복비가 있나요?

갱신청구권 행사만으로 복비가 생기지는 않습니다. 당사자가 직접 갱신하면 복비가 없고, 공인중개사가 조건을 조율해 정식 중개한 경우 중개보수가 발생할 수 있습니다.

보증금을 올렸다면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

증액내용이 적힌 계약서를 작성해 새 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다. 기존 계약서도 기존 보증금의 우선순위를 확인하는 자료이므로 함께 보관해야 합니다.

기간만 연장한 재계약도 임대차 신고를 하나요?

보증금과 월세의 변동 없이 기간만 연장한 갱신계약은 임대차 신고대상에서 제외됩니다. 보증금이나 월세가 변경됐다면 금액과 지역 기준에 따라 30일 이내 신고해야 합니다.

자료 출처

실제 중개보수는 주택 소재지·중개사무소 소재지의 조례, 중개업무 범위와 당사자 간 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

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