HUG 전세보증금 반환보증은 계약기간 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다
HUG 전세보증금 반환보증 가입을 준비한다면 가장 먼저 확인할 것은 신청기한과 전세보증금·주택가격 조건입니다. 2026년 기준 신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하며, 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하여야 합니다.
금액 조건만 맞는다고 자동 가입되는 것은 아닙니다. 실제 심사에서는 전입신고와 확정일자, 주택가격 대비 전세보증금과 선순위채권, 등기부등본의 압류·가압류 여부, 주택 유형과 위반건축물 여부 등을 함께 확인합니다.
전세계약기간 1년 이상, 전입신고와 확정일자 필요, 수도권 보증금 7억원 이하·그 외 지역 5억원 이하, 전세보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 기준 이내여야 합니다.
| 보증하는 내용 | 계약 종료 후 임대인이 반환하지 못한 전세보증금의 반환 |
|---|---|
| 수도권 보증금 | 7억원 이하 |
| 수도권 외 | 5억원 이하 |
| 계약기간 | 1년 이상 |
| 신규계약 신청기한 | 잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 갱신계약 | 갱신된 전세계약기간의 1/2 경과 전까지 |
| 담보인정비율 | 주택가격의 90% |
신청기한은 계약서 작성일이 아니라 잔금·전입일을 봅니다
신규 전세계약은 계약서를 작성한 날짜만 기준으로 계산하지 않습니다. 잔금지급일과 전입신고일 가운데 더 늦은 날짜에서 시작해 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
예를 들어 전세계약기간이 2년이라면 단순하게 계약 만료 직전에 가입할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 원칙적으로 계약기간의 절반인 1년이 지나기 전에 신청을 마쳐야 합니다.
갱신계약도 계약기간 절반이 지나기 전에 신청합니다
전세계약을 갱신한 경우에도 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
갱신계약에서는 최초 전세계약서가 함께 필요할 수 있으며 보증금이 증액됐다면 증액된 금액의 지급내역과 확정일자를 확인할 수 있는 계약서 등 추가자료가 요구될 수 있습니다.
따라서 기존 전세계약을 갱신하면서 보증금도 올렸다면 단순히 새 계약서만 준비하지 말고 최초 계약서와 증액분 지급 증빙도 보관하는 것이 좋습니다.
주택가격의 90% 기준을 가장 먼저 계산하세요
HUG 가입 가능 여부를 판단할 때 중요한 숫자가 담보인정비율 90%입니다.
기본적으로 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 다음 한도를 넘으면 가입하기 어렵습니다.
주택가격 × 90%
기본 가입조건
전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
예를 들어 HUG가 인정하는 주택가격이 3억원이라면 90%인 2억7천만원이 기본적인 주택가액입니다.
이 집에 선순위채권이 5천만원 있고 전세보증금이 2억원이라면 두 금액의 합계는 2억5천만원이므로 2억7천만원 안에 들어옵니다. 다만 실제 보증가입은 다른 권리관계와 선순위채권 요건까지 함께 충족해야 확정됩니다.
선순위 대출이 있으면 별도 60% 기준도 확인합니다
집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받은 경우에는 전세보증금과의 합계만 보면 안 됩니다.
등기부등본 을구에서 확인되는 선순위채권 자체가 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 여기서 주택가액은 앞서 계산한 주택가격의 90%입니다.
따라서 전세계약을 하기 전부터 근저당권이 많이 설정된 집이라면 HUG 반환보증에 가입하기 어려울 수 있습니다.
아파트·빌라·오피스텔 모두 가입할 수 있나요?
현재 HUG 전세보증금 반환보증 대상에는 다음 주택이 포함됩니다.
- 아파트
- 연립주택
- 다세대주택
- 단독주택
- 다가구주택
- 다중주택
- 노인복지주택
- 주거용 오피스텔
주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서 등에 주거용이라는 사실이 표시돼 있어야 하는 경우가 있습니다.
반면 공관이나 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 일반적인 반환보증 대상 주택에 포함되지 않습니다.
위반건축물이나 압류가 있는 집은 주의해야 합니다
가입심사에서는 등기부등본과 건축물대장도 확인합니다.
- 주택 소유권에 경매신청이 없어야 합니다.
- 압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해가 없어야 합니다.
- 건물과 토지 또는 대지권이 임대인의 소유여야 합니다.
- 아파트를 제외한 주택은 건축물대장상 위반건축물 여부도 확인합니다.
계약 당시에는 문제가 없었더라도 보증서 발급 시점까지 권리관계가 달라질 수 있으므로 HUG는 보증서 발급 단계에서 심사사항을 다시 확인합니다.
전입신고와 확정일자를 받아야 합니다
신청하려는 주택에 실제 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
전세계약기간은 원칙적으로 1년 이상이어야 하며 신규 계약은 공인중개사를 통해 체결하고 날인한 전세계약서가 필요합니다.
갱신계약은 최초 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 갱신계약의 작성 형태에 일부 예외가 있을 수 있으므로 갱신 방식이 특이한 경우 신청 전에 확인하는 것이 좋습니다.
HUG 전세보증금 반환보증 신청방법
가입 가능 여부를 확인했다면 온라인 또는 방문 방식으로 신청할 수 있습니다.
- 전입신고와 확정일자를 완료합니다.
- 등기부등본에서 선순위채권과 권리침해 여부를 확인합니다.
- 주택가격과 전세보증금을 비교해 90% 조건을 점검합니다.
- 필요한 계약서·지급내역·전입세대 관련 서류를 준비합니다.
- 모바일 또는 위탁은행을 통해 보증신청서를 작성합니다.
- HUG의 보증심사를 받습니다.
- 심사가 완료되면 보증료를 결제합니다.
- 보증서가 발급됐는지 최종 확인합니다.
현재 비대면 신청은 네이버페이·카카오페이·토스 등에서 할 수 있습니다
2026년 9월 현재 HUG는 전세보증금 반환보증 접수 증가에 따라 주택유형별 접수채널을 별도로 운영하고 있습니다.
아파트·오피스텔·연립·다세대주택 등은 비대면으로 네이버페이, 카카오페이, 토스, 신한SOL 등 제공되는 채널에서 신청할 수 있으며 은행 영업점을 통한 대면신청도 가능합니다.
접수 가능한 채널은 운영상황에 따라 달라질 수 있으므로 신청 당일 HUG 안내에서 본인의 주택유형을 지원하는 채널을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
은행 방문신청도 가능합니다
비대면 신청이 어렵거나 주택유형 때문에 모바일 접수가 제한된다면 HUG 지사 또는 위탁 금융기관을 이용할 수 있습니다.
현재 안내되는 주요 위탁은행에는 국민·신한·우리·하나·기업·농협·수협·광주·경남·부산·iM뱅크 등이 포함됩니다.
은행마다 실제 취급 창구와 준비서류가 다를 수 있으므로 방문 전 해당 영업점에서 전세보증금 반환보증을 접수하는지 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증금 반환보증 필요서류
모바일 신청 시 기본적으로 확인해야 하는 서류는 다음과 같습니다.
| 서류 | 확인사항 |
|---|---|
| 확정일자부 임대차계약서 | 갱신계약이면 최초 전세계약서가 추가로 필요할 수 있음 |
| 전입세대확인서 | 지번·도로명 기준 자료가 요구될 수 있으며 최근 발급분 준비 |
| 전세보증금 지급서류 | 계좌이체내역, 무통장입금증, 임대인·중개사 영수증 등 |
| 주민등록등본 | 현재 전입상태와 세대 확인 |
단독·다가구·다중주택이나 법인 임대인, 보증금 증액계약 등은 별도 서류가 추가될 수 있습니다.
특히 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금까지 심사해야 하므로 일반 아파트보다 확인할 자료가 많을 수 있습니다.
보증료는 어떻게 계산하나요?
HUG 전세보증금 반환보증의 기본 보증료 계산식은 다음과 같습니다.
보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365
보증료율은 전세보증금 규모와 주택유형, 부채비율에 따라 달라집니다.
| 보증금액 | 아파트 | 기타주택 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 연 0.097%~0.137% | 연 0.111%~0.172% |
| 1억원 초과~2억원 이하 | 연 0.102%~0.146% | 연 0.117%~0.184% |
| 2억원 초과~5억원 이하 | 연 0.107%~0.154% | 연 0.124%~0.197% |
| 5억원 초과 | 연 0.113%~0.164% | 연 0.132%~0.211% |
표 안의 범위가 다른 이유는 부채비율을 70% 이하, 70% 초과~80% 이하, 80% 초과로 나눠 요율을 달리 적용하기 때문입니다.
보증금 2억원이면 보증료는 얼마인가요?
예를 들어 보증금액이 2억원인 아파트이고 부채비율이 70% 이하, 전세계약기간이 정확히 2년이라고 가정해보겠습니다.
이 경우 해당 구간의 기본 보증료율은 연 0.102%입니다.
= 약 408,000원
이는 할인이나 할증을 적용하지 않은 단순 계산 예시입니다. 실제 보증료는 HUG가 인정한 보증금액과 전세계약 일수, 부채비율, 할인 대상 여부를 반영한 심사 결과를 기준으로 결정됩니다.
선순위채권이 많으면 보증료가 더 비싸질 수 있습니다
가입 가능한 범위에 들어오더라도 선순위채권 규모가 높으면 보증료에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 HUG 기준에서는 선순위채권이 주택가액의 50%를 초과하면 산출된 보증료에 10% 할증이 적용됩니다.
따라서 근저당권이 있는 전셋집은 단순히 가입 여부뿐 아니라 보증료에도 영향을 줄 수 있다는 점을 확인해야 합니다.
저소득·신혼부부·다자녀 등은 보증료 할인을 확인하세요
일정 요건을 충족하는 무주택 개인 임차인은 사회배려계층 보증료 할인을 받을 수 있습니다.
- 신청인과 배우자의 연소득이 5천만원 이하인 가구
- 미성년 자녀가 3명 이상인 다자녀가구
- 장애인가구
- 고령자가구·노인부양가구
- 혼인기간 요건과 소득조건을 충족하는 신혼부부
- 한부모가족
- 다문화가족
- 일정 요건의 국가유공자 가구 등
대상에 따라 보증료율의 40% 또는 60% 할인 등이 적용될 수 있으며 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않습니다.
모바일 신청이나 보증료 일시납 등 신청·납부 방식에 따른 별도 할인도 운영되고 있으므로 최종 결제 단계에서 적용 가능한 항목을 확인하면 됩니다.
할인을 받으려면 별도 증빙서류가 필요합니다
보증료 할인을 신청하려면 할인 대상이라는 사실을 증명할 자료가 필요합니다.
신규 보증의 경우 무주택 여부를 확인하는 자료가 기본적으로 요구될 수 있고, 배우자가 있다면 배우자 관련 동의서와 신분증 사본 등이 추가될 수 있습니다.
소득할인을 신청한다면 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 소득을 확인할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.
신혼부부·다자녀·장애인·고령자 등은 각각 가족관계와 해당 자격을 확인할 수 있는 증빙서류를 추가로 준비해야 합니다.
내 집의 주택가격은 단순 매매호가가 아닙니다
HUG의 '주택가격'은 부동산 중개사이트에 나온 집주인의 희망 매매가격을 그대로 쓰지 않습니다.
아파트·오피스텔 등은 HUG가 정한 순서에 따라 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격, 안심전세 시세, 최근 매매가격 등의 자료를 적용합니다.
예를 들어 아파트 공시가격을 적용하는 경우에는 현재 기준에 따라 공시가격의 일정 비율을 이용해 주택가격을 산정할 수 있습니다.
감정평가를 이용해야 한다면 HUG 인정기관을 확인하세요
시세나 공시가격 등으로 적정한 주택가격을 산정하기 어려워 감정평가를 이용해야 하는 경우에는 HUG가 인정하는 감정평가기관과 평가서 조건을 확인해야 합니다.
임의로 받은 감정평가서가 모두 반환보증 심사에서 인정되는 것은 아니므로 먼저 HUG에서 이용 가능한 감정평가 절차를 확인한 뒤 의뢰하는 것이 좋습니다.
전세대출을 받았어도 가입할 수 있을까요?
전세대출을 받았다는 이유만으로 무조건 반환보증 가입이 불가능한 것은 아닙니다.
다만 전세대출 과정에서 전세보증금반환채권에 질권이 설정됐거나 채권양도 통지가 이뤄진 경우에는 HUG 반환보증 가입이 제한될 수 있습니다. 일부 협약 상품에는 예외가 있으므로 대출을 받은 은행에 어떤 보증과 채권 설정이 돼 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
보증서를 발급받아야 가입이 끝난 것입니다
온라인에서 신청서를 제출했다고 바로 전세보증금이 보장되는 것은 아닙니다.
정상적인 절차는 신청 → 서류심사 → 보증료 결제 → 보증서 발급입니다. 보증서가 실제로 발급됐는지까지 확인해야 가입 절차가 완료됐다고 볼 수 있습니다.
신청 뒤 보완서류 안내를 받은 경우 정해진 기간 안에 제출하고, 결제를 마친 후에는 HUG 또는 신청한 플랫폼에서 보증내역을 확인하세요.
계약하기 전이라면 가입 가능 여부를 먼저 계산하는 것이 좋습니다
이미 전셋집에 입주한 뒤 가입 여부를 알아보기보다 계약 전에 다음 항목을 확인하면 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.
- 등기부등본에서 실제 소유자를 확인합니다.
- 근저당권과 선순위채권을 확인합니다.
- HUG에서 인정하는 주택가격을 확인합니다.
- 전세보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 안에 들어오는지 계산합니다.
- 위반건축물 여부를 확인합니다.
- 계약 후 전입신고와 확정일자를 제때 받습니다.
- 계약기간 절반이 지나기 전에 반환보증 신청을 완료합니다.
HUG 전세보증 가입 전 최종 체크
| 전세보증금 | 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 |
|---|---|
| 계약기간 | 1년 이상 |
| 전입·확정일자 | 둘 다 필요 |
| 신청기한 | 원칙적으로 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
| 주요 한도 | 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% |
| 선순위채권 | 주택가액의 60% 이내 |
| 기본서류 | 확정일자부 계약서, 전입세대확인서, 보증금 지급증빙, 주민등록등본 등 |
| 보증료 | 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365 |
HUG 전세보증금 반환보증을 가입할 때 가장 중요한 것은 단순히 전세보증금이 7억원 또는 5억원 이하인지 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 신청기한, 전입·확정일자, 주택가격의 90% 기준과 선순위채권을 함께 확인해야 실제 가입 가능성을 판단할 수 있습니다.
아직 계약 전이라면 등기부등본과 HUG 인정 주택가격을 먼저 확인하고, 이미 입주했다면 계약기간의 절반이 얼마나 남았는지부터 확인하세요.
가입조건이나 서류를 개별적으로 확인해야 한다면 HUG 고객센터 1566-9009에서 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 상담할 수 있습니다.
