4억·5억 아파트를 자녀에게 증여하면 세금은 얼마일까?
2026년 부모가 시가 4억원 아파트를 성년 자녀에게 처음 증여하면 신고세액공제 3% 적용 후 예상 증여세는 5,820만원, 5억원 아파트는 7,760만원입니다. 미성년 자녀에게 증여한다면 각각 6,402만원과 8,342만원으로 계산됩니다. 성년 자녀는 5,000만원, 미성년 자녀는 2,000만원의 기본공제를 적용하기 때문에 같은 아파트라도 세금이 달라집니다.
확인 기준: 2026년 11월 9일, 국세청 증여세 세액계산 안내 및 2026년 1월 2일 시행 상속세 및 증여세법 기준.
아래 금액은 부모에게 처음 증여받는 국내 거주자 자녀를 기준으로 계산한 예시입니다. 최근 10년 이내 증여내역, 대출·전세보증금 승계, 혼인·출산 추가공제, 감정평가수수료 등이 없다고 가정했습니다.
| 4억 아파트·성년 자녀 | 예상 증여세 5,820만원 |
|---|---|
| 4억 아파트·미성년 자녀 | 예상 증여세 6,402만원 |
| 5억 아파트·성년 자녀 | 예상 증여세 7,760만원 |
| 5억 아파트·미성년 자녀 | 예상 증여세 8,342만원 |
| 적용 세율 | 위 네 사례 모두 과세표준 기준 20% |
| 신고세액공제 | 요건 충족 시 3% |
위 예상 납부액은 국세청 증여세 세액계산 흐름도의 세율·공제기준과 상속세 및 증여세법 제69조 신고세액공제를 적용해 계산했습니다.
표에는 증여세만 반영했습니다. 부동산을 증여받으면 취득세와 관련 지방세, 등기비용 등이 별도로 발생할 수 있습니다. 또한 실제 증여재산 평가금액이 4억·5억원으로 인정된다는 전제가 필요합니다.
부동산 증여세 계산방법 공식
2026년 일반적인 부동산 증여세는 증여재산가액에서 인정 채무와 공제액 등을 반영해 과세표준을 계산한 뒤 누진세율을 적용합니다. 이후 법정 요건에 맞는 신고세액공제를 차감해 납부세액을 산출합니다.
① 증여세 과세가액
증여재산가액 - 인정되는 인수 채무 + 10년 내 합산대상 증여재산가액
② 증여세 과세표준
증여세 과세가액 - 증여재산공제 등 - 인정 감정평가수수료
③ 증여세 산출세액
과세표준 × 세율 - 누진공제액
④ 예상 납부세액
산출세액 - 신고세액공제 등 적용 가능한 세액공제
이미 납부한 증여세에 대한 공제나 세대생략 할증 등 추가 항목이 있다면 계산 과정이 달라집니다.
2026년 증여세율과 누진공제액
2026년 증여세는 일반적인 과세표준에 따라 10~50%의 초과누진세율을 적용합니다. 4억·5억원 아파트를 자녀에게 처음 증여하는 위 사례는 모두 1억원 초과~5억원 이하 구간의 세율 20%, 누진공제 1,000만원을 적용합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억 초과~5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억 초과~10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억 초과~30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
자료: 국세청 증여세 세율·누진공제 공식 안내, 2026년 11월 9일 확인.
누진공제는 자녀공제와 다른 개념입니다. 낮은 세율이 적용되는 구간을 한 번에 계산하기 위해 빼는 금액입니다.
4억원 아파트 증여세: 성년·미성년 자녀 비교
시가 4억원 아파트를 부모에게 처음 증여받는 경우 성년 자녀는 과세표준 3억 5,000만원, 미성년 자녀는 3억 8,000만원이 됩니다. 기본공제 3,000만원 차이로 증여세 산출세액과 납부세액이 달라집니다.
| 계산항목 | 성년 자녀 | 미성년 자녀 |
|---|---|---|
| 아파트 시가 | 4억원 | 4억원 |
| 직계존속 공제 | 5,000만원 | 2,000만원 |
| 과세표준 | 3억 5,000만원 | 3억 8,000만원 |
| 세율 | 20% | 20% |
| 누진공제 | 1,000만원 | 1,000만원 |
| 산출세액 | 6,000만원 | 6,600만원 |
| 신고세액공제 3% | 180만원 | 198만원 |
| 예상 납부세액 | 5,820만원 | 6,402만원 |
성년 자녀 4억원 아파트 계산식
2026년 시가 4억원 아파트를 거주자인 성년 자녀가 부모에게 처음 증여받고 직계존속 공제 5,000만원을 전액 적용하면 산출세액은 6,000만원입니다.
- 4억원 - 5,000만원 = 과세표준 3억 5,000만원
- 3억 5,000만원 × 20% = 7,000만원
- 7,000만원 - 누진공제 1,000만원 = 6,000만원
- 6,000만원 × 3% = 신고세액공제 180만원
- 6,000만원 - 180만원 = 예상 납부세액 5,820만원
미성년 자녀에게 증여한다면?
증여일 현재 만 19세 미만인 미성년 자녀에게는 직계존속 공제 2,000만원이 적용되므로 같은 4억원 아파트의 예상 증여세는 6,402만원입니다.
계산식은 3억 8,000만원 × 20% - 1,000만원 = 산출세액 6,600만원이며, 여기에서 3%인 198만원을 차감한 금액입니다.
성년 자녀보다 예상 납부세액이 582만원 많습니다.
5억원 아파트 증여세: 실제 세액 계산
시가 5억원 아파트를 부모가 성년 자녀에게 처음 증여하면 예상 납부세액은 7,760만원이며, 미성년 자녀에게 증여하면 8,342만원입니다. 두 사례 모두 법정기한 내 적법하게 신고해 3% 신고세액공제를 전액 적용받는 상황을 가정합니다.
| 계산항목 | 성년 자녀 | 미성년 자녀 |
|---|---|---|
| 아파트 시가 | 5억원 | 5억원 |
| 기본공제 | 5,000만원 | 2,000만원 |
| 과세표준 | 4억 5,000만원 | 4억 8,000만원 |
| 적용 세율 | 20% | 20% |
| 누진공제 | 1,000만원 | 1,000만원 |
| 산출세액 | 8,000만원 | 8,600만원 |
| 신고세액공제 | 240만원 | 258만원 |
| 예상 납부세액 | 7,760만원 | 8,342만원 |
4억원과 5억원의 세금 차이는 얼마일까?
성년 자녀 기준으로 아파트 시가가 4억원에서 5억원으로 증가하면 예상 증여세는 5,820만원에서 7,760만원으로 증가합니다. 차이는 1,940만원입니다.
미성년 자녀도 같은 조건에서 6,402만원에서 8,342만원으로 늘어나므로 차이는 1,940만원입니다.
두 경우 모두 과세표준 20% 구간에 해당하므로 시가 증가액 1억원에 대해 산출세액이 2,000만원 증가하고, 추가 신고세액공제 60만원을 반영해 납부세액 차이가 1,940만원이 됩니다.
아파트 시가가 1억원 오른다고 언제나 증여세가 1,940만원 늘어나는 것은 아닙니다. 다른 세율 구간에 들어가거나 공제액, 과거 증여액, 채무 인수 조건이 달라지면 결과도 바뀝니다.
부모에게 받은 현금 증여가 있다면 계산은 달라질까?
최근 10년 이내에 부모에게 현금이나 다른 재산을 증여받은 이력이 있다면 4억·5억원 아파트 계산표를 그대로 적용할 수 없습니다. 기본공제의 잔여 한도와 동일인 증여재산 합산 여부를 확인해야 합니다.
2026년 상속세 및 증여세법 제53조에 따라 부모에게 받은 증여에 대한 직계존속 기본공제는 성년 기준 10년간 총 5,000만원이며, 부모 각각에게 별도의 5,000만원 한도가 생기는 것은 아닙니다.
이미 현금 3,000만원을 공제받았다면?
성년 자녀가 과거 10년 이내 어머니에게 현금 3,000만원을 증여받으면서 기본공제를 사용했다면, 부모에게 받는 일반 증여에 적용할 수 있는 직계존속 공제 잔여액은 원칙적으로 2,000만원입니다.
여기에 아버지에게 4억원 아파트를 증여받는다면 이전 증여내역에 따라 동일인 증여가액의 합산과 기납부세액공제 등을 함께 계산해야 할 수 있습니다.
국세청은 증여일 전 10년 이내 동일인에게 받은 증여재산가액 합계가 1,000만원 이상이면 과세가액에 합산하도록 안내합니다. 이 경우 증여자가 직계존속이면 그 배우자도 동일인에 포함합니다.
국세청 증여재산가산액 공식 설명에서 해당 기준을 확인하세요.
과거 증여가 있다면 앞선 단순 계산표에서 공제액만 바꾸기보다는 과거 증여의 과세가액과 세액을 함께 반영해야 합니다.
4억·5억 아파트의 공시가격으로 증여세를 계산해도 될까?
2026년 아파트 증여세는 원칙적으로 증여일 현재 시가로 계산해야 하므로 공시가격을 무조건 적용하면 안 됩니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에만 법에서 정한 보충적 평가방법을 검토합니다.
국세청은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 매매가액, 감정가액, 경매·공매가액 등 법정 평가자료를 시가 판단에 활용한다고 설명합니다.
동일 아파트의 실거래가가 없더라도 위치·면적·용도 등이 동일하거나 유사한 부동산의 매매사례가액이 인정될 수 있습니다.
공시가격 4억원인데 시가가 5억원이라면?
공시가격이 4억원이고 증여세 평가 시 인정되는 시가가 5억원이라면, 원칙적으로 5억원을 증여재산가액으로 사용해야 합니다.
성년 자녀의 단순 증여 사례에서 4억원 기준 예상 세액은 5,820만원, 5억원 기준은 7,760만원이므로 1,940만원의 차이가 발생합니다.
이는 공시가격이 아닌 실제 인정 평가금액을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
증여일 전후의 거래사례와 평가방법은 국세청 증여재산의 시가 평가 안내에서 확인할 수 있습니다.
증여일 이후 법정 평가기간에 인정 가능한 매매사례가 발생하면 처음 예상한 재산가액과 실제 신고·과세 기준이 달라질 수 있습니다. 평가기간이 지난 거래도 법정 심의 요건에 따라 시가로 인정될 여지가 있으므로 계약 전 전문가 검토가 필요한 경우가 있습니다.
국세청 공식 증여세 자동계산 이용방법
국세청 손택스 증여세 자동계산은 공동주택 등 부동산의 증여세를 모의계산할 수 있는 공식 서비스입니다. 증여일과 증여자 관계, 수증자의 미성년 여부, 재산 평가금액 등을 입력해 예상 세액을 확인할 수 있습니다.
아래 공식 자동계산 화면은 공동주택, 개별주택, 토지, 일반건물, 상업용 건물, 오피스텔 등의 평가를 지원한다고 안내합니다.
- 국세청 손택스 증여세 자동계산 화면을 엽니다.
- 증여일자를 입력합니다.
- 증여자와 수증자의 관계를 선택합니다.
- 수증자의 미성년 여부와 거주자 여부를 선택합니다.
- 세대를 건너뛴 증여인지 확인합니다.
- 다음 단계에서 부동산 종류와 평가에 필요한 정보를 입력합니다.
- 최근 10년 내 증여 및 공제내역 등 해당 항목을 확인합니다.
- 계산된 과세표준과 산출세액, 신고세액공제를 검토합니다.
실제 화면에서 제공하는 입력항목과 조회 가능 데이터는 재산 종류와 증여일에 따라 달라질 수 있습니다. 국세청은 시가 자료가 없을 때 법정 보충적 평가방법을 활용하는 기능도 안내합니다.
국세청 손택스의 공식 모의계산 화면입니다. 모의계산은 실제 증여세 신고나 납부를 완료하는 절차가 아니며, 서비스 이용 과정에서 로그인 또는 본인확인이 필요할 수 있습니다.
아파트 증여세 신고세액공제 3%는 언제 적용할까?
증여세는 법정기한 안에 과세표준을 적법하게 신고하면 법령에서 정한 신고세액공제 3%를 적용할 수 있습니다. 일반적인 신규 증여에서 다른 세액공제나 감면이 없는 경우에는 산출세액의 3%를 차감하는 방식으로 계산할 수 있습니다.
예를 들어 성년 자녀의 4억원 아파트 증여세 산출세액이 6,000만원이면 신고세액공제는 180만원이고, 예상 납부세액은 5,820만원입니다.
신고세액공제 3%는 아파트 시가 4억원의 3%가 아니라 증여세 산출세액 등을 기준으로 계산합니다.
세부 규정은 상속세 및 증여세법 제69조에서 확인할 수 있습니다.
신고를 늦게 하면 어떻게 될까?
법정기한 안에 신고하지 않으면 신고세액공제를 받지 못할 수 있으며, 무신고·과소신고 가산세 및 납부지연가산세가 발생할 수 있습니다.
따라서 4억·5억원 증여세를 계산할 때 신고세액공제를 무조건 받을 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
국세청의 증여세 신고 시 유의사항에서 가산세와 신고세액공제 기준을 확인할 수 있습니다.
증여세 외에 취득세와 추가 비용도 준비해야 할까?
자녀에게 4억·5억원 아파트를 증여할 때는 증여세 외에도 수증자의 취득세 등 지방세와 등기 관련 비용을 별도로 준비해야 합니다.
증여 취득세는 부동산 소재지와 주택 수, 조정대상지역 여부, 시가인정액, 법정 중과 예외에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 증여세 예상 납부액에 취득세율을 단순히 더하는 방식으로 전체 이전비용을 계산하지 않는 것이 좋습니다.
아파트에 전세보증금이나 담보대출이 있다면?
전세보증금 반환채무나 담보대출을 수증자가 실제로 인수하고 세법상 인정받는 경우에는 부담부증여가 될 수 있습니다. 이때 인정 채무액은 증여세 과세가액에서 차감될 수 있지만, 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있습니다.
4억·5억원 아파트라고 해서 대출금을 무조건 빼고 계산할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 채무 인수와 증빙, 상환능력, 금융기관의 채무자 변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
부담부증여는 증여세만이 아니라 양도소득세와 취득세를 포함한 전체 비용으로 비교해야 합니다.
부모가 자녀의 증여세까지 내준다면?
부모가 자녀에게 아파트를 증여하면서 증여세나 취득세 납부자금도 별도로 제공한다면, 세금 납부자금 자체가 추가 증여에 해당하는지 확인해야 합니다.
위 4억·5억원 계산표는 자녀가 자신의 재원으로 증여세를 납부한다는 전제이며 부모가 대신 지급하는 세금까지 계산한 사례는 아닙니다.
자녀의 납세자금이 부족하다면 별도 증여에 따른 세금과 자금출처까지 세무전문가에게 검토받는 것이 좋습니다.
4억·5억 아파트 증여세 신고기한과 제출서류
일반적인 부동산 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 등기가 필요한 아파트는 원칙적으로 소유권 이전 등기접수일을 증여재산 취득시기로 판단합니다.
예를 들어 소유권 이전 등기신청서가 2026년 11월 12일에 접수됐다면 일반적인 증여세 신고기한은 2027년 2월 28일을 기준으로 계산하며, 해당 날짜가 공휴일이면 국세기본법상 기한 연장 규정을 확인해야 합니다.
신고 전에는 아래 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
- 아파트 증여계약서
- 등기사항증명서와 등기접수일 확인자료
- 증여자와 수증자의 가족관계증명서
- 아파트 시가 평가 근거자료
- 과거 10년 증여내역 및 공제 적용내역
- 전세보증금·대출을 인수한 경우 채무 관련 증빙
- 기타 신고서 작성에 필요한 재산평가 자료
기본 제출서류와 신고기한은 국세청 증여세 개요·신고납부기한 안내에서 확인할 수 있습니다.
홈택스 증여세 신고는 어떻게 하나요?
국세청 홈택스에서 증여세 전자신고 서비스를 이용할 수 있습니다. 신고 과정에서는 모의계산 결과가 아니라 실제 증여재산 평가자료와 공제·합산 내역을 반영해야 합니다.
- 국세청 홈택스 공식 홈페이지에 접속합니다.
- 본인인증 후 세금신고 메뉴에서 증여세를 선택합니다.
- 기본세율 적용 증여재산 신고를 선택합니다.
- 증여자·수증자 및 증여재산 정보를 입력합니다.
- 증여일, 평가금액, 증여재산공제와 과거 증여내역을 입력합니다.
- 첨부서류와 계산된 세액을 확인합니다.
- 신고서를 제출하고 접수증을 확인합니다.
- 납부할 세금과 납부기한을 확인합니다.
4억·5억 아파트 증여 전에 최종 확인할 사항
2026년 부모가 4억·5억원 아파트를 자녀에게 증여한다면 나이에 따른 기본공제 차이뿐 아니라 실제 시가와 과거 증여내역, 세금 납부재원을 확인해야 합니다.
- 아파트의 증여일 현재 시가를 확인합니다.
- 자녀가 증여일 현재 성년인지 미성년인지 확인합니다.
- 최근 10년간 부모 등에게 받은 증여이력을 확인합니다.
- 혼인·출산 추가공제 등 별도 적용요건을 확인합니다.
- 대출·전세보증금 인수 여부를 확인합니다.
- 증여세와 취득세, 등기 관련 비용을 구분합니다.
- 공식 계산기로 예상 과세표준과 세액을 확인합니다.
- 법정 신고기한과 증여세 납부자금 준비 여부를 확인합니다.
단순한 최초 증여 기준으로 4억원 아파트는 성년 자녀 5,820만원·미성년 자녀 6,402만원, 5억원 아파트는 각각 7,760만원·8,342만원의 예상 증여세가 계산됩니다.
이 금액은 일정한 전제를 둔 계산 예시입니다. 실제 신고 전에는 국세청 공식 계산 화면에서 자신의 증여일과 부동산 평가금액, 가족관계 및 과거 증여내역을 반영해 다시 확인하세요.
