2026년 부동산 증여세, 자녀와 형제에게 주면 얼마일까?
2026년 부동산 증여세율은 과세표준에 따라 10~50%이며, 자녀와 형제자매에게 적용되는 세율 자체는 같습니다. 다만 성년 자녀가 부모로부터 증여받으면 10년간 5,000만원, 형제자매에게 증여받으면 기타 친족 공제로 10년간 1,000만원을 공제할 수 있어 같은 가격의 아파트라도 증여세가 달라집니다.
확인 기준: 2026년 11월 9일, 국세청 증여세 신고안내 및 2026년 1월 2일 시행 상속세 및 증여세법 기준.
예를 들어 시가 3억원의 아파트를 처음 증여하고, 최근 10년 내 증여이력이 없으며 수증자가 거주자인 성년이라고 가정하면 부모에게 받은 자녀의 증여세 산출세액은 4,000만원입니다. 형제에게 받은 사람은 4,800만원입니다.
이는 증여세 산출세액이며, 신고세액공제와 취득세 등 다른 비용을 반영하기 전 금액입니다.
| 2026 증여세율 | 과세표준별 10%~50%, 5단계 누진세율 |
|---|---|
| 성년 자녀 공제 | 직계존속 증여 시 10년간 5,000만원 |
| 미성년 자녀 공제 | 직계존속 증여 시 10년간 2,000만원 |
| 형제자매 공제 | 기타 친족 공제 10년간 1,000만원 |
| 3억원 아파트 | 성년 자녀 4,000만원, 형제자매 4,800만원 산출세액 |
| 부동산 평가 | 증여일 현재 시가 기준 |
| 신고기한 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
세율과 공제기준은 국세청 증여세 항목별 설명과 상속세 및 증여세법 제53조에서 확인할 수 있습니다.
가족관계별 공제액만 확인하지 말고, 아파트의 세법상 평가금액과 최근 10년 증여이력, 대출·전세보증금 승계 여부를 함께 확인해야 합니다. 이 세 가지에 따라 과세표준이 달라질 수 있습니다.
부동산 증여세율 2026년 구간별 계산표
2026년 일반적인 부동산 증여에는 증여세 과세표준에 따라 10%, 20%, 30%, 40%, 50%의 초과누진세율이 적용됩니다. 세율은 아파트 시가 전체가 아니라 공제 등을 반영한 과세표준을 기준으로 적용합니다.
| 증여세 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억원 초과~5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과~30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
자료: 국세청 증여세 세액계산 흐름도, 2026년 11월 9일 확인.
기본 산출세액 계산식은 다음과 같습니다.
증여세 산출세액 = 과세표준 × 해당 세율 - 누진공제액
예를 들어 과세표준이 2억 5,000만원이라면 20% 세율과 1,000만원 누진공제를 적용합니다.
2억 5,000만원 × 20% - 1,000만원 = 4,000만원입니다.
누진공제액은 별도의 가족공제가 아니라 여러 누진세율 구간을 한 번에 계산하도록 만든 금액입니다.
자녀와 형제자매 증여재산공제는 어떻게 다를까?
2026년 증여재산공제는 수증자와 증여자의 관계에 따라 달라지며, 거주자인 수증자를 기준으로 원칙적으로 최근 10년간 사용한 공제액을 합산합니다.
| 증여자와 수증자의 관계 | 10년간 공제한도 |
|---|---|
| 법률상 배우자 | 6억원 |
| 부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀 | 5,000만원 |
| 부모·조부모 → 미성년 자녀·손자녀 | 2,000만원 |
| 자녀 → 부모 등 직계존속 | 5,000만원 |
| 형제자매 및 기타 공제 대상 친족 | 1,000만원 |
| 공제 대상이 아닌 사람 | 가족관계별 기본공제 없음 |
2026년 상속세 및 증여세법 제53조 기준. 기타 친족은 4촌 이내 혈족과 3촌 이내 인척으로 정해져 있습니다. 해외 거주 수증자는 공제 적용요건이 다릅니다.
부모가 성년 자녀에게 아파트를 증여한다면?
부모가 성년 자녀에게 부동산을 증여하는 경우, 직계존속 증여재산공제는 10년간 최대 5,000만원입니다.
아버지와 어머니가 각각 5,000만원씩 공제받도록 별도 한도가 주어지는 것은 아닙니다. 증여받는 사람을 기준으로 직계존속 공제의 누적 사용액을 확인해야 합니다.
과거에 어머니에게 현금 3,000만원을 증여받으면서 공제를 적용했다면, 같은 10년 기간에 아버지에게 아파트를 증여받을 때 일반 직계존속 공제의 남은 한도는 원칙적으로 2,000만원입니다.
형제자매 간 부동산 증여는 공제가 얼마나 될까?
형제자매 사이의 부동산 증여는 기타 친족 공제에 해당하므로 10년간 1,000만원까지 공제할 수 있습니다.
예를 들어 형에게 현금 500만원을 증여받아 기타 친족 공제를 적용한 뒤 같은 10년 기간에 누나에게 부동산을 증여받는다면, 남은 기타 친족 기본공제는 원칙적으로 500만원입니다.
형제자매에게 각각 1,000만원의 공제가 새로 생기는 것이 아니라는 점을 주의해야 합니다.
결혼하거나 출산한 성년 자녀는 추가로 공제받을까?
성년 자녀가 직계존속에게 증여받을 때 혼인·출산 관련 법정요건을 충족하면 일반 공제와 별도로 최대 1억원의 추가공제를 적용할 수 있습니다.
혼인공제는 혼인신고일 전후 2년 이내, 출산공제는 자녀 출생일 또는 입양일부터 2년 이내의 직계존속 증여에 대해 적용됩니다.
혼인과 출산 공제는 각각 1억원씩 더해 총 2억원을 공제하는 구조가 아니라, 두 공제를 합해 최대 1억원입니다.
따라서 성년 자녀가 일반 직계존속 공제 5,000만원을 사용한 이력이 없고 혼인·출산 공제요건을 충족한다면 합계 최대 1억 5,000만원의 공제를 검토할 수 있습니다.
형제자매에게 증여받은 부동산에는 이 혼인·출산 추가공제를 적용할 수 없습니다.
자세한 기준은 상속세 및 증여세법 제53조의2 혼인·출산 증여재산공제에서 확인할 수 있습니다.
3억원·5억원 아파트를 자녀와 형제에게 증여하면?
시가 3억원과 5억원인 아파트를 증여할 때는 가족관계별 공제액에 따라 증여세 산출세액이 달라집니다.
다음 비교는 모두 국내 거주자인 성년 수증자가 처음 증여받고, 최근 10년 이내 증여이력이나 대출승계가 없는 단순한 상황을 가정합니다.
| 아파트 시가 | 부모 → 성년 자녀 | 형제자매 → 형제자매 |
|---|---|---|
| 3억원 | 과세표준 2억 5,000만원 산출세액 4,000만원 |
과세표준 2억 9,000만원 산출세액 4,800만원 |
| 5억원 | 과세표준 4억 5,000만원 산출세액 8,000만원 |
과세표준 4억 9,000만원 산출세액 8,800만원 |
| 10억원 | 과세표준 9억 5,000만원 산출세액 2억 2,500만원 |
과세표준 9억 9,000만원 산출세액 2억 3,700만원 |
국세청 2026년 기본세율·증여재산공제 기준을 적용한 검산 예시입니다. 채무, 감정평가수수료, 세대생략 할증, 과거 증여 합산, 취득세 및 신고세액공제 등은 제외했습니다.
3억원 아파트를 성년 자녀에게 증여한 사례
부모가 시가 3억원의 아파트를 성년 자녀에게 처음 증여한다면 직계존속 기본공제 5,000만원을 적용해 과세표준은 2억 5,000만원이 됩니다.
- 아파트 증여재산가액: 3억원
- 직계존속 공제: 5,000만원
- 과세표준: 2억 5,000만원
- 적용 세율: 20%
- 누진공제: 1,000만원
- 산출세액: 4,000만원
법정기한 내 적법하게 신고하여 산출세액의 3% 신고세액공제를 전액 적용받는다면 120만원을 차감해 예상 증여세 납부액은 3,880만원입니다.
3억원 아파트를 형제에게 증여한 사례
형이 동생에게 같은 시가 3억원의 아파트를 처음 증여하면 기타 친족 공제 1,000만원을 적용해 과세표준은 2억 9,000만원이 됩니다.
2억 9,000만원 × 20% - 1,000만원 = 4,800만원입니다.
신고세액공제 3%를 전액 적용한다면 144만원을 차감해 예상 납부액은 4,656만원입니다.
이 예시에서 증여세 산출세액 차이 800만원은 자녀와 형제에게 세율이 달리 적용됐기 때문이 아니라 기본공제액이 4,000만원 다르기 때문입니다.
표에 표시된 세액은 증여세 계산 예시입니다. 실제 부동산을 이전하면 별도로 취득세, 지방교육세 등 지방세와 등기 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
아파트 증여세는 실거래가와 공시가격 중 무엇으로 계산할까?
2026년 부동산 증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 공시가격이 낮다고 해서 증여세도 반드시 공시가격을 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
국세청 공식 안내에서는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 매매가액·감정가액·경매가액 등 법정 평가기간에 해당하는 자료를 시가 판단에 활용하도록 안내합니다.
같은 아파트 단지의 매매가격도 적용될까?
증여할 아파트 자체의 거래가 없더라도 면적·위치·용도·기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 시가로 인정될 수 있습니다.
예를 들어 공시가격이 3억원인 아파트의 유사매매사례가액이 4억 5,000만원이고 세법상 시가 인정요건을 충족한다면, 단순히 공시가격 3억원으로 계산해서는 안 됩니다.
이 사례에서 4억 5,000만원이 증여재산가액으로 인정되면 그 금액을 기준으로 공제와 세율을 적용해야 합니다.
거래사례가 없는 단독주택이나 토지는?
거래사례가 부족한 단독주택이나 토지는 증여일 현재 시가로 인정할 수 있는 감정가액 등이 있는지 확인하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법정 보충적 평가방법을 적용합니다.
토지의 개별공시지가와 건축물의 기준시가 등은 이러한 평가 과정에서 활용될 수 있습니다.
다만 시가 인정 여부는 평가기간과 거래조건에 따라 달라지므로 개별공시지가나 공시가격만으로 신고금액을 확정하지 않는 것이 좋습니다.
공식 기준은 국세청 증여재산의 평가 안내에서 확인할 수 있습니다.
- 부동산 주소, 종류, 면적
- 증여계약 예정일과 등기 예정일
- 동일·유사 부동산 매매사례 자료
- 공시가격 및 기준시가 자료
- 감정평가서가 있는 경우 해당 자료
부동산은 평가금액이 달라지면 세금도 달라지므로 증여계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
부동산 증여세 공식 계산기는 어디서 이용할까?
국세청 손택스에는 증여세 자동계산 화면이 있으며, 부동산 종류와 증여일, 증여자와의 관계 등을 입력해 예상 세액을 확인할 수 있습니다.
국세청 손택스 증여세 자동계산 화면은 순수토지·공동주택·개별주택·일반건물·상업용건물·오피스텔 등 부동산 유형을 안내합니다.
계산하기 전에는 다음 순서로 정보를 정리하세요.
- 증여받는 사람의 거주자 여부와 나이를 확인합니다.
- 증여자와의 관계를 선택합니다.
- 증여일과 증여재산의 종류를 확인합니다.
- 시가 또는 해당 부동산의 평가에 필요한 정보를 준비합니다.
- 최근 10년 내 증여재산과 이미 사용한 공제액을 확인합니다.
- 대출·임대보증금 등 실제 인수할 채무가 있다면 구분합니다.
- 계산 결과를 확인하고 신고서의 실제 과세표준과 대조합니다.
PC에서는 국세청 홈택스 공식 홈페이지에서 '증여세 자동계산'을 검색하거나 세금모의계산 관련 메뉴를 확인할 수 있습니다.
국세청 모바일 세금모의계산 화면으로 연결됩니다. 일부 기능은 본인인증 또는 이용환경에 따라 제한될 수 있으며, 모의계산 결과는 세무서의 최종 결정세액이 아닙니다.
전세보증금이나 대출이 있는 아파트를 증여한다면?
아파트에 전세보증금 반환채무나 대출이 있고 이를 증여받는 사람이 실제로 인수하면 부담부증여에 해당할 수 있습니다. 인정되는 채무액은 증여세 과세가액에서 차감할 수 있지만, 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 제47조는 증여재산에 담보된 채무 중 수증자가 인수한 것으로 인정되는 금액을 증여세 과세가액에서 차감하도록 규정합니다.
시가 5억원, 대출 2억원을 함께 넘긴다면?
시가 5억원의 아파트와 관련된 금융기관 채무 2억원을 성년 자녀가 실제로 인수하고, 해당 채무가 세법상 인정된다면 증여세 계산에서 증여재산가액 5억원 중 2억원을 차감하는 예시를 검토할 수 있습니다.
| 구분 | 채무 없는 증여 | 채무 2억원 인정 |
|---|---|---|
| 아파트 시가 | 5억원 | 5억원 |
| 인수 채무 | 0원 | 2억원 |
| 증여세 과세가액 | 5억원 | 3억원 |
| 성년 자녀 공제 | 5,000만원 | 5,000만원 |
| 과세표준 | 4억 5,000만원 | 2억 5,000만원 |
| 증여세 산출세액 | 8,000만원 | 4,000만원 |
위 표는 채무가 전액 인정되고, 과거 증여가 없으며 다른 공제나 할증이 없는 경우를 가정한 증여세 계산 예시입니다.
이 사례에서 증여세 산출세액이 4,000만원 줄어들더라도 전체 가족의 세 부담이 반드시 4,000만원 감소하는 것은 아닙니다.
채무를 넘긴 2억원 부분은 증여자에게 유상양도로 취급돼 양도소득세가 발생할 수 있고, 수증자에게는 취득세 및 실제 대출 상환 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
전세보증금도 무조건 빼도 될까?
전세보증금은 임대인이 세입자에게 반환해야 할 채무이므로, 부동산 증여와 함께 그 반환의무를 수증자가 실제로 인수하는지 확인해야 합니다.
전세계약서에 보증금이 적혀 있다는 사실만으로 증여세 과세가액에서 자동 차감되는 것은 아닙니다.
은행대출이나 전세보증금 승계 여부를 확인할 때는 다음 사항을 검토하세요.
- 해당 부동산에 관련된 실제 채무인지
- 증여받는 사람이 채무를 인수했는지
- 대출 금융기관과 임대차계약 관련 증빙이 있는지
- 수증자에게 채무를 상환할 능력이 있는지
- 양도소득세 및 취득세에 미치는 영향이 있는지
특히 부모와 자녀, 배우자 사이의 부담부증여는 세법상 채무를 실제 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정이 있으므로 객관적인 채무 인정자료를 갖춰야 합니다.
근거는 상속세 및 증여세법 제47조 증여세 과세가액 및 국세청 채무액·부담부증여 설명에서 확인할 수 있습니다.
시가 5억원에 채무 2억원을 승계하는 예시처럼 증여세가 줄어 보이더라도 증여자 양도소득세와 수증자 취득세를 합쳐 비교해야 합니다. 기존 아파트 취득가액·보유기간·주택 수·소재지와 채무 인정 여부에 따라 실제 세부담이 달라집니다.
부동산 증여 시 취득세도 따로 내야 할까?
아파트나 토지를 증여받은 사람은 증여세와 별도로 취득세 등 지방세를 부담할 수 있습니다. 두 세금은 과세근거와 과세표준, 적용 세율을 구분해 확인해야 합니다.
서울시 ETAX의 취득세 안내에 따르면 일반적인 부동산 무상취득 표준세율은 3.5%이지만, 일정 요건의 조정대상지역 주택 증여에는 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다.
증여자가 1세대 1주택자인 경우 배우자·직계존비속에게 증여하는 주택 등에는 별도 예외가 적용될 수 있으므로 '모든 증여 취득세는 3.5%' 또는 '모든 아파트 증여 취득세는 12%'라고 계산하면 안 됩니다.
서울시 ETAX 취득세 공식 안내에서 세율과 과세표준을 확인할 수 있습니다.
증여세 평가액과 취득세 평가액은 같을까?
증여세는 상속세 및 증여세법에 따른 증여재산 시가를 기준으로 평가하고, 부동산 증여 취득세는 지방세법에 따른 시가인정액 등을 기준으로 평가합니다.
두 제도 모두 거래사례가액과 감정가액 등을 활용할 수 있지만 세부 요건은 다를 수 있습니다. 증여세 계산에 사용한 가액을 취득세 과세표준에 무조건 그대로 적용하지 않도록 주의하세요.
취득세는 부동산 소재지 관할 지방자치단체에서 확인해야 하며, 등기와 관련된 신고·납부 일정도 함께 점검해야 합니다.
2026년 부동산 증여세 신고기한과 필요서류
일반적인 부동산 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
국세청 공식 안내에 따르면 등기·등록이 필요한 일반적인 재산의 증여일은 소유권 이전 등기·등록 신청서 접수일을 기준으로 판단합니다.
예를 들어 아파트 증여로 인한 소유권 이전 등기 신청서가 2026년 6월 15일에 접수됐다면, 일반적인 증여세 신고기한은 2026년 9월 30일입니다.
정확한 증여일은 재산 유형과 계약내용에 따라 확인해야 하며, 신고기한 말일이 공휴일 등에 해당하면 다음날로 연장되는 규정을 확인하세요.
증여세 신고할 때 어떤 서류가 필요할까?
일반 증여세 신고에는 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서, 증여재산 및 평가명세서 등이 필요합니다.
부동산 증여라면 다음 자료를 함께 준비해 두는 것이 좋습니다.
- 증여계약서
- 부동산 등기사항증명서 및 등기 접수 관련 정보
- 증여재산 평가 근거자료
- 가족관계증명서 등 증여자와 수증자의 관계를 확인할 자료
- 과거 10년간 증여내역과 공제 적용내역
- 채무를 인수하는 경우 대출·임대차계약 및 채무 증빙자료
- 혼인·출산 추가공제를 적용한다면 해당 요건을 입증할 자료
실제 제출할 서류는 증여유형과 신고 내용에 따라 달라집니다. 국세청 증여세 신고·납부기한 및 기본 제출서류 안내에서 확인하세요.
홈택스 증여세 신고는 어떤 순서로 진행할까?
증여세 전자신고는 국세청 홈택스에서 증여세 신고 서비스를 선택해 진행합니다.
- 국세청 홈택스 공식 홈페이지에 접속합니다.
- 본인인증 후 세금신고 관련 메뉴를 확인합니다.
- '증여세 신고' 서비스를 선택합니다.
- 증여자·수증자, 증여일, 재산 종류와 평가금액을 입력합니다.
- 10년 이내 합산증여와 가족관계별 공제내역을 반영합니다.
- 대출·전세보증금 승계 등 해당 항목을 확인하고 관련 자료를 첨부합니다.
- 신고서를 제출한 뒤 접수증과 납부세액을 확인합니다.
기한 내 적법하게 신고하면 요건에 따라 신고세액공제 3%를 적용할 수 있습니다. 신고하지 않거나 과소신고하면 신고세액공제를 받지 못하거나 가산세가 발생할 수 있습니다.
아파트 증여 전 반드시 확인할 사항
2026년에 아파트를 자녀나 형제에게 증여하려는 경우에는 증여세율보다 먼저 실제 증여재산가액과 가족관계별 공제, 채무승계 여부를 확인해야 합니다.
증여 계약과 등기 진행 전에 다음 순서로 점검하세요.
- 증여재산 평가: 증여일 현재 시가와 매매사례가액·감정가액 확인
- 가족관계 공제: 성년 자녀 5,000만원, 형제자매 1,000만원 등의 10년 한도 확인
- 과거 증여: 같은 증여자 등으로부터 받은 증여재산의 10년 합산 여부 확인
- 채무승계: 전세보증금과 대출을 실제로 인수하는지 확인
- 추가 세금: 부담부증여 양도소득세와 취득세를 함께 검토
- 신고일정: 등기접수일과 증여세 신고·납부기한 확인
- 자금 준비: 증여받는 사람이 증여세와 취득세를 납부할 수 있는지 확인
부동산을 처음 증여받는 성년 자녀와 형제자매에게 동일한 시가 3억원 아파트를 준다면 계산상 증여세 산출세액은 각각 4,000만원과 4,800만원으로 차이가 납니다. 하지만 실제 세금은 시가 인정금액, 이전 증여, 채무 인수 등에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 부담부증여나 거래사례가 부족한 부동산은 세금 계산이 복잡하므로 증여 계약 전에 국세청 공식 기준을 확인하고 필요하면 세무전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.
아래 국세청 공식 계산 화면에서 부동산 종류와 가족관계, 평가금액을 입력해 예상 증여세를 확인할 수 있습니다.
계산 결과는 예상 세액이며, 실제 신고 시에는 해당 부동산의 세법상 시가·채무 입증자료·10년 합산 증여내역을 반영해야 합니다.
